Guide complet des SCPI en 2025 : investir dans l'immobilier avec sérénité
Les SCPI constituent un excellent moyen d’investir indirectement dans l’immobilier sans soucis de gestion. Plongez dans leur fonctionnement, leurs avantages et leur fiscalité. Avec Louve Invest et France SCPI, accédez facilement à un cashback de 3,5% sur vos investissements, une opportunité unique que les banques traditionnelles et CGPI ne proposent pas.
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Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?
L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français.
Cependant, plusieurs obstacles récents rendent l’accès à ce marché de plus en plus difficile :
Une conjoncture économique tendue
La remontée brutale des taux d’intérêt depuis 2022 a fortement impacté le marché immobilier. Cette crise du financement s’accompagne d’une multiplication des refus de crédits par les banques, particulièrement pour les classes moyennes, rendant l’accession à la propriété de plus en plus compliquée.
Des prix toujours élevés
Les tickets d’entrée pour investir dans l’immobilier en direct restent un frein majeur. Malgré la hausse des taux, les prix de l’immobilier n’ont pas suffisamment baissé, empêchant une partie des acheteurs de se repositionner.
Une gestion chronophage et technique
Devenir propriétaire d’un bien locatif exige du temps, des connaissances spécifiques et une capacité à gérer les aléas (locataires, travaux, législation). Pour les débutants, naviguer dans cet univers peut sembler complexe et décourageant.
Face à ces contraintes, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) apparaissent comme une alternative idéale. Elles permettent d’investir dans l’immobilier de manière simple, diversifiée, et sans avoir à se soucier de la gestion directe.
En 2025, les SCPI continuent de séduire grâce à des solutions adaptées, offrant la possibilité de générer des revenus complémentaires ou de diversifier efficacement son patrimoine.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Le terme SCPI désigne les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ce type de placement collectif permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire indirect d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers, entièrement administré par une société de gestion spécialisée, comme Corum (investissez directement avec Corum ici).
Les SCPI offrent une solution clé en main pour investir dans l’immobilier. Elles collectent l’épargne des particuliers, acquièrent des immeubles (bureaux, commerces, logements, etc.), les mettent en location et redistribuent les loyers perçus à leurs associés sous forme de revenus.
Ce mode d’investissement permet aux particuliers d’accéder au marché de l’immobilier professionnel, habituellement réservé aux institutionnels, avec un ticket d’entrée bien plus accessible qu’un achat immobilier classique. De plus, les SCPI permettent une diversification en offrant une exposition à différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé, résidentiel, etc.).
Autre atout majeur : l’investisseur se libère totalement des contraintes de gestion. C’est la société de gestion qui prend en charge l’entretien des biens, la recherche de locataires, la perception des loyers et la gestion des éventuels impayés ou vacances locatives.
Enfin, les revenus issus des SCPI sont imposables comme des revenus fonciers, ce qui implique une fiscalité spécifique à anticiper en fonction de votre situation patrimoniale.
👉 Les SCPI sont donc un excellent moyen d’investir dans l’immobilier de manière passive, tout en bénéficiant de la solidité du marché immobilier professionnel.
Le principe des SCPI
Les SCPI ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. La société de gestion s’occupe de l’achat, de la location et de l’entretien des biens, et redistribue aux associés les revenus générés sous forme de loyers, après déduction des charges (frais de gestion, travaux, entretien, etc.).
Le capital d’une SCPI doit être au minimum de 760 000 € et peut être structuré de deux manières :
- SCPI à capital fixe : Le capital est déterminé par les statuts et ne peut être dépassé. Des augmentations de capital peuvent être réalisées périodiquement, mais en dehors de ces périodes, l’achat ou la vente de parts se fait uniquement sur le marché secondaire.
La SCPI est dite à capital fixe lorsqu’un capital plafond a été fixé par ses statuts. Au cours de la vie de la SCPI, le capital va augmenter par le biais d’augmentations de capital dont le volume et la durée seront fixés par la société de gestion. Une fois atteint le plafond, le capital demeure fixe.
Lorsque le capital d’une SCPI est fixe, sa liquidité est assurée principalement par le marché secondaire. Ainsi, un associé souhaitant vendre devra attendre l’occasion d’une augmentation de capital ou trouver lui-même un acheteur.
Les parts de SCPI à capital fixe s’échangent sur un marché secondaire, organisé par l’établissement financier propriétaire de la SCPI.
- SCPI à capital variable : De nouvelles parts peuvent être émises au fil des souscriptions, dans la limite d’un capital plafond défini dans les statuts. La société de gestion peut également racheter les parts des investisseurs souhaitant se retirer. Ce type de SCPI est ouvert au public, avec une exigence de souscription d’au moins 15 % du capital maximal dans l’année suivant l’ouverture des souscriptions.
Une SCPI est dite à capital variable lorsque le capital peut augmenter au fur et à mesure que le nombre de souscripteurs s’accroît. À tout moment, la SCPI à capital variable peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir.
L’intérêt d’une telle formule est l’existence d’un marché secondaire pour vendre ou acheter des parts. Cela facilite donc la liquidité des SCPI à capital variable.
Les différents types de SCPI
Le patrimoine immobilier d’une SCPI peut être composé de différents types de biens, avec des objectifs variés :
SCPI de rendement
Principalement investies dans des immeubles à usage commercial (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), elles ont pour objectif de générer des revenus réguliers, généralement supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel, avec un rendement moyen de 4 à 5 % grâce à la location de ces biens.
Objectifs : Distribution de revenus, valorisation du patrimoine
Composition : Bureaux, murs de magasins, entrepôts, locaux d’activité, résidences : hôtelières, séniors, étudiantes, médicalisées…
Durée recommandée : Minimum 5 ans, possibilité de demander la cession des parts à tout instant
Frais : Frais de souscription (inclus dans le prix de souscription) : entre 8% et 10%, Frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% par an. Les revenus versés par les SCPI sont nets de ces frais.
Avantages : Rendement élevé, accès à de l’immobilier d’entreprise, aucun souci de gestion, mutualisation locative, liquidité organisée, souplesse d’investissement.
L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus. En règle générale, la distribution est trimestrielle.
Ces revenus correspondent aux loyers perçus par la SCPI, moins les charges afférentes.
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux.
Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.
La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.
SCPI de plus-values (SCPI de valorisation)
Ces SCPI misent sur l’appréciation de la valeur de leur patrimoine sur le long terme plutôt que sur une distribution immédiate de revenus. Elles se focalisent sur l’acquisition de biens offrant un fort potentiel de valorisation, avec une stratégie de revente à moyen ou long terme.
La SCPI de valorisation a pour objectif d’offrir aux associés une plus-value lors de la liquidation de son patrimoine. Autrement dit, le souscripteur d’une SCPI de valorisation vise le même objectif que l’acheteur d’un bien immobilier qui compte sur la hausse à plus ou moins long terme du prix d’achat du bien.
L’immobilier est un marché, avec ses propres règles. Tout comme lors de l’achat d’un bien, le souscripteur de SCPI devra analyser en détail les dates et les conditions de l’achat, mais aussi le facteur de liquidité de la SCPI qui fixe l’horizon du placement.
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles, là où la distribution de revenus limitée car le souci n’est pas le rendement, mais la plus-value.
Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades.
La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement supérieure à 15 ans.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement de détention des parts. Elles sont principalement axées sur l’immobilier résidentiel et s’appuient sur des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Malraux ou le Déficit Foncier, offrant ainsi des réductions d’impôts attractives.
Objectifs
- Réduction de l’impôt sur le revenu
- Perception de revenus complémentaires
- Valorisation du patrimoine immobilier
Composition
Les SCPI fiscales sont principalement investies en immobilier résidentiel locatif, qu’il soit neuf ou rénové, en fonction du dispositif fiscal applicable.
Durée de détention recommandée
Elle dépend du dispositif fiscal en vigueur. Par exemple, pour une SCPI Pinel, l’engagement varie entre 6, 9 et 12 ans, tandis que pour une SCPI Malraux, la durée minimale de détention est généralement de 9 ans.
Frais
- Frais de souscription : entre 8 % et 12 % (inclus dans le prix des parts)
- Frais de gestion : entre 0,6 % et 1,0 % par an Les revenus distribués aux investisseurs sont nets de ces frais.
Avantages
- Réduction d’impôt immédiate
- Aucune gestion locative, la société de gestion s’occupe de tout
- Mutualisation des risques locatifs grâce à un portefeuille immobilier diversifié
- Flexibilité d’investissement avec un ticket d’entrée plus accessible que l’achat immobilier en direct
Les SCPI fiscales constituent ainsi une solution efficace pour investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité, sans avoir à gérer les contraintes locatives.
Mode d’emploi de la SCPI
L’activité des SCPI est étroitement réglementée. Une SCPI est ainsi gérée par une société de gestion qui doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers. Cette société de gestion est elle-même placée sous le double contrôle d’un conseil de surveillance et de l’assemblée générale des associés.
La constitution d’une SCPI
Les SCPI sont autorisées à faire publiquement appel à l’épargne ; elles doivent cependant respecter certaines conditions :
- publier une note d’information visée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ;
- publier une notice au Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires (BALO) ;
- établir un bulletin de souscription.
La société de gestion de la SCPI doit être agréée par l’AMF.
Les parts détenues par les fondateurs d’une SCPI sont inaliénables pendant 3 ans à compter de la délivrance du visa de l’AMF. Le capital social minimum ne peut être inférieur à 760 000 €. Les parts sont nominatives et d’un montant minimum de 150 €.
Afin de protéger les épargnants, le législateur exige de la SCPI de collecter 15 % du capital social maximum fixé par les statuts de la SCPI au cours de la première année de sa création. S’il n’est pas satisfait à cette obligation, la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription (Art. L. 214-54 du Code Monétaire et Financier).