Guide de l’investissement en pierre papier 2025 : profitez des rendements de l’immobilier… sans en gérer les contraintes

L’immobilier reste l’un des moyens les plus efficaces pour construire un vrai patrimoine.
Mais soyons honnêtes : acheter un bien en direct, c’est souvent une aventure exigeante. Il faut un apport important, gérer la paperasse, les locataires, les travaux, la fiscalité… bref, ce n’est pas toujours simple ni rapide.

Bonne nouvelle : il existe une autre façon d’investir dans la pierre, sans gérer tout cela.
C’est ce qu’on appelle la pierre-papier.

Ce concept permet de profiter des revenus et de la stabilité de l’immobilier, tout en déléguant totalement la gestion à des professionnels.
Accessible, souple et sans contrainte, c’est une porte d’entrée idéale pour ceux qui veulent diversifier leur épargne et faire fructifier leur argent, sans se transformer en gestionnaire immobilier..

Comprendre la pierre-papier

Qu’est-ce que la pierre papier ?

La pierre-papier, c’est une façon moderne d’investir dans l’immobilier… sans acheter de bien en direct.
Elle permet de placer son argent dans des actifs immobiliers réels, mais via des supports financiers gérés par des professionnels agréés par l’AMF.

Autrement dit, vous investissez dans la pierre sans gérer la pierre.
Pas de locataires, pas de travaux, pas de notaire : vous déléguez la gestion à une société spécialisée qui se charge de tout — sélection des biens, gestion locative, perception des loyers, et redistribution des revenus aux investisseurs.

La pierre-papier, c’est donc de l’immobilier indirect : au lieu de détenir un appartement ou un immeuble, vous possédez des parts d’une société ou un financement d’un projet immobilier.
En échange, vous percevez une part des loyers ou des intérêts générés par les biens financés.

C’est une solution simple et accessible pour bénéficier des atouts de l’immobilier (revenus réguliers, potentiel de valorisation, stabilité) sans les contraintes du propriétaire traditionnel.

Les différentes formes de pierre-papier

La pierre-papier regroupe plusieurs types de placements immobiliers indirects, chacun avec son fonctionnement et son niveau de risque.
Voici les plus courants :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Avec les SCPI, vous achetez des parts d’une société qui détient un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, logements). Vous touchez une part des loyers versés.

Le crowdfunding immobilier

Avec le crowdfunding immobilier, vous financez des projets immobiliers (construction, rénovation, revente) portés par des promoteurs. En contrepartie, vous percevez des intérêts à la fin de l’opération.

Immobilier fractionné

Avec l’immobilier fractionné, vous devenez copropriétaire d’une fraction d’un bien immobilier (appartement, immeuble, commerce), accessible à partir de quelques centaines d’euros.

D’autres formes existent également :

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)

Les OPCI mélangent immobilier physique et actifs financiers (liquidités, actions).
Ils sont plus liquides que les SCPI, mais aussi plus sensibles aux fluctuations des marchés.

Les SCI à capital variable

Les SCI à capital variable permettent d’investir collectivement dans l’immobilier, souvent au sein d’un contrat d’assurance-vie.
Elles offrent une grande souplesse pour diversifier ses supports immobiliers sans contrainte de gestion.

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)

Les SIIC sont des foncières cotées en Bourse qui possèdent et gèrent des parcs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, logistique…).
Elles offrent une exposition à la pierre tout en bénéficiant de la liquidité des marchés financiers.

Les ETF immobiliers

Les ETF immobiliers répliquent la performance d’un indice composé de foncières cotées (comme les SIIC ou REIT).
Ils permettent d’investir dans l’immobilier à travers la Bourse, avec un ticket d’entrée très faible et une grande liquidité.

Toutes ces solutions ont un point commun : elles permettent d’accéder à la performance de l’immobilier sans les contraintes de gestion.

Pourquoi choisir la pierre-papier ?

Les 7 grands avantages de la pierre-papier

Investir dans la pierre-papier, c’est profiter des forces de l’immobilier sans en subir les contraintes du quotidien.
C’est une façon simple, accessible et efficace de bâtir un patrimoine diversifié et de générer des revenus réguliers.

Un ticket d’entrée accessible

L’un des plus gros atouts de la pierre-papier, c’est son accessibilité.
Vous pouvez commencer avec quelques centaines d’euros seulement, parfois même moins de 100 €.
C’est parfait pour les jeunes investisseurs, les petits budgets, ou tout simplement pour tester l’immobilier sans s’endetter.

Aucune gestion locative

Fini les tracas liés aux locataires, aux travaux ou aux loyers impayés.
Tout est géré pour vous par une société de gestion agréée.
Vous percevez vos revenus sans avoir à vous occuper du quotidien : c’est la grande force de la pierre-papier.

Des revenus complémentaires réguliers

La plupart des placements pierre-papier distribuent des revenus trimestriels ou annuels, issus des loyers collectés ou des intérêts de projets financés.
C’est une excellente manière de se créer un complément de revenu, notamment pour préparer la retraite.

Des rendements attractifs

Selon le support, les rendements varient entre 4 % et 10 % par an.
Les SCPI offrent souvent entre 4 et 6 % nets, tandis que le crowdfunding immobilier peut monter jusqu’à 10–12 %.
C’est bien plus que les livrets ou l’épargne classique, avec un risque mesuré et une vraie diversification.

Une mutualisation des risques

Votre argent n’est pas placé sur un seul bien, mais réparti sur des dizaines voire des centaines d’actifs : logements, bureaux, commerces, santé…
Cette diversification sectorielle et géographique réduit considérablement le risque global.

Une grande simplicité administrative

Pas d’acte notarié, pas de gestion de chantier, pas de déclaration foncière complexe.
Une simple souscription en ligne ou via un courtier suffit pour investir.
Tout est centralisé et automatisé : vous gagnez du temps et vous évitez le stress administratif.

Une intégration possible dans un contrat d’assurance-vie

Certaines SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance-vie.
Cela permet de cumuler la performance immobilière avec la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.
Un double bénéfice pour ceux qui cherchent à diversifier intelligemment leur contrat.

Les limites à connaitre

La pierre-papier reste un placement long terme.
Elle n’est pas dénuée de risques et nécessite un peu de recul avant d’investir.

Risque de perte en capital

La valeur des parts peut fluctuer, notamment quand les taux d’intérêt augmentent ou que le marché immobilier ralentit.
Comme pour tout placement, le capital n’est pas garanti.

Par exemple, la période 2023-2024 a été marquée par une hausse brutale des taux d’intérêt, ce qui a entraîné une baisse des prix de l’immobilier et, par conséquent, une dépréciation de la valeur des parts de certaines SCPI. Lorsqu’un investisseur achète des parts à un certain prix, il n’a aucune garantie que celles-ci pourront être revendues à un prix équivalent ou supérieur à l’avenir.

Rendement non garanti

Les loyers perçus peuvent baisser en cas de vacance locative, de renégociation de baux ou de départ d’un locataire important.
Un marché en tension ou une conjoncture défavorable peuvent temporairement peser sur le rendement distribué.

Fiscalité parfois lourde

Les revenus issus de SCPI détenues en direct sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Pour un contribuable à 30 % de TMI, la fiscalité peut atteindre près de 47 % du revenu brut.
Heureusement, il existe des leviers :

• loger ses SCPI dans une assurance-vie,
• investir via une SCI à l’IS,
• ou choisir des SCPI européennes moins imposées.

Des frais à bien prendre en compte

Les frais peuvent être significatifs :

• frais d’entrée (5 à 10 %),
• frais de gestion annuels (8 à 12 % des loyers),
• parfois frais de sortie.

Ils sont justifiés par la gestion complète, mais il faut les intégrer dans vos calculs pour évaluer la rentabilité réelle.

Tous ces frais doivent être pris en compte avant d’investir, car ils impactent directement le rendement net de l’opération. Il est donc primordial de comparer les différentes offres du marché et de s’assurer que les frais sont en adéquation avec la performance espérée.

Une liquidité limitée

Contrairement à un livret ou une action cotée, vous ne pouvez pas revendre vos parts instantanément.
Il faut attendre que la société trouve un acheteur ou que le marché secondaire soit actif.
C’est un placement long terme : comptez au moins 8 à 10 ans pour en tirer pleinement les bénéfices.

En cas de crise immobilière ou de baisse généralisée de la demande pour ce type d’investissement, il peut être difficile voire impossible de récupérer son capital rapidement. Certains fonds peuvent même suspendre temporairement les retraits en cas de tensions sur la liquidité.

Ainsi, la pierre-papier doit être envisagé comme un investissement de long terme. Ceux qui ont besoin d’une liquidité immédiate doivent donc réfléchir avant d’y allouer une part trop importante de leur patrimoine.

Les 3 principales solutions pour investir en pierre-papier

Les SCPI : investir dans la pierre sans gestion

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien en direct.
Concrètement, vous achetez des parts d’une société qui détient un portefeuille diversifié de biens : bureaux, commerces, logements, cliniques, entrepôts…

Tout est géré par une société de gestion agréée par l’AMF. Elle achète les immeubles, sélectionne les locataires, collecte les loyers et verse ensuite aux investisseurs leur part de revenus.

En pratique, vous profitez de revenus réguliers (souvent trimestriels) sans gérer ni locataires, ni travaux, ni paperasse.

Par exemple, vous investissez 5 000 € dans une SCPI de rendement.
Votre argent est réparti sur plusieurs immeubles en France et en Europe.
Chaque trimestre, vous touchez vos loyers au prorata de votre mise, comme si vous étiez propriétaire… sans rien gérer.

Avantages

• Rendements attractifs : souvent entre 4 et 6 % par an.
• Diversification immédiate : votre argent est réparti sur de nombreux biens et secteurs.
• Aucune gestion : tout est délégué à la société de gestion.
• Ticket d’entrée abordable : dès quelques centaines d’euros.

Points de vigilance

• Rendement non garanti : il dépend des loyers réellement encaissés.
• Frais à l’entrée (environ 8 à 10 %) et de gestion annuels.
• Liquidité limitée : la revente peut prendre du temps.
• Fiscalité lourde si détenue en direct (revenus fonciers).

💡 Pour réduire la fiscalité, il est souvent intéressant d’investir via une assurance-vie ou une SCI à l’IS.

Le crowdfunding Immobilier : financer des projets à haut rendement

Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à des promoteurs pour les aider à financer leurs projets : construction, rénovation ou revente.
En échange, vous percevez des intérêts attractifs à la fin de l’opération.

C’est un placement court terme (12 à 36 mois en général), proposé par des plateformes spécialisées agréées par les autorités financières.

Par exemple, un promoteur cherche à lever 500 000 € pour achever un immeuble.
Vous investissez 1 000 €.
À la fin du projet (souvent 12 à 24 mois plus tard), vous récupérez votre capital et vos intérêts, généralement entre 8 % et 12 % par an.

Avantages

• Rendements élevés (8 à 12 %).
• Durée courte : capital bloqué 1 à 3 ans seulement.
• Ticket d’entrée faible : accessible dès 100 €.
• Transparence : les plateformes détaillent chaque projet (localisation, risque, durée).

Points de vigilance

• Risque de perte en capital si le promoteur fait défaut ou si le projet échoue.
• Aucune liquidité : impossible de retirer votre argent avant la fin du projet.
• Rendement non garanti : dépend du bon déroulement de l’opération.
• Fiscalité : intérêts soumis à la flat tax de 30 % (ou au barème de l’impôt sur le revenu).

L’immobilier fractionné : devenir co-propriétaire dès 100€

L’immobilier fractionné permet d’acheter une part d’un bien immobilier, plutôt que le bien entier.
C’est un modèle récent, né de plateformes digitales qui découpent un bien (immeuble, appartement, commerce) en centaines ou milliers de parts.

En investissant quelques centaines d’euros, vous devenez copropriétaire d’un bien locatif, et vous percevez une part des loyers.

Par exemple, un immeuble à Bordeaux est valorisée à 300 000 €.
Elle est divisée en 3 000 parts à 100 €.
Vous achetez 10 parts pour 1 000 € et touchez votre part des loyers chaque mois, sans jamais gérer le bien.

Avantages

• Ticket d’entrée très bas : à partir de 100 €, parfois moins.
• Gestion 100 % déléguée par la plateforme.
• Diversification simple : possibilité d’investir dans plusieurs biens ou villes.
• Revenus réguliers issus des loyers.

Points de vigilance

• Liquidité incertaine : la revente dépend du marché et de la plateforme.
• Risque locatif : vacance ou impayés peuvent réduire les loyers.
• Jeunesse du modèle : toutes les plateformes ne sont pas encore régulées.

Comparatif des 3 principales solutions de pierre-papier 

Critère	SCPI	Crowdfunding	Immobilier Fractionné
Type d’investissement	Parc immobilier diversifié	Financement de projets	Achat d’une fraction d’un bien
Ticket d’entrée	Dès 100 €	Dès 1 000 €	Dès 10 €
Gestion	Déléguée	Aucun suivi	Aucun suivi
Rendement annuel	4 % – 6 %	8 % – 12 %	4 % – 7 %
Liquidité	Revente possible	Capital bloqué 12-36 mois	Variable selon plateforme

Comment investir dans la pierre-papier ?

Investir dans la pierre-papier est à la portée de tous.
Mais comme pour tout placement, mieux vaut suivre une méthode claire : choisir la bonne solution, passer par des acteurs fiables, investir progressivement et diversifier dans le temps.

Etape 1 – Choisissez votre solution

Avant de vous lancer, commencez par définir votre objectif :

• Revenus réguliers ? → SCPI
• Rendement élevé sur courte durée ? → Crowdfunding immobilier
• Investissement accessible et moderne ? → Immobilier fractionné

Chaque solution a son propre fonctionnement, son niveau de risque et son horizon de placement.
Les SCPI sont plutôt long terme (8 à 10 ans), le crowdfunding est court terme (1 à 3 ans) et l’immobilier fractionné se place entre les deux.

Prenez donc le temps d’identifier votre profil d’investisseur et le niveau de risque que vous êtes prêt à accepter avant de choisir.

Etape 2 – Sélectionner les bons acteurs

C’est une étape essentielle : passez toujours par des sociétés ou plateformes agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

• Pour les SCPI, tournez-vous vers des sociétés reconnues comme Corum L’Épargne, Primonial REIM, Amundi Immobilier, ou vers des courtiers spécialisés comme Louve Invest ou Meilleurtaux Placement.
• Pour le crowdfunding immobilier, privilégiez des plateformes solides et transparentes comme Homunity, Raizers ou ClubFunding.
• Pour l’immobilier fractionné, optez pour des acteurs sérieux et régulés comme Tantiem ou Bricks.

L’idée n’est pas de tout tester, mais de choisir 2 ou 3 acteurs fiables et d’y construire votre stratégie dans la durée.

Etape 3 – Investissez progressivement

La pierre-papier est accessible : vous pouvez commencer dès quelques centaines d’euros.
Mais inutile d’investir tout d’un coup.

Mieux vaut avancer pas à pas, avec une logique de versements réguliers (mensuels ou trimestriels).
Cela vous permet :

• de lisser votre prix d’entrée,
• de réinvestir vos revenus,
• et d’ajuster votre stratégie en fonction de la conjoncture.

L’investissement progressif reste la meilleure façon de réduire le risque de timing et d’apprendre à connaître chaque support.

Etape 4 – Suivre et diversifier dans le temps

Même si la gestion est déléguée, il est important de suivre vos placements :

• consultez les rapports de gestion,
• surveillez la performance et la distribution des revenus,
• comparez régulièrement les acteurs du marché.

Et surtout, diversifiez :

• plusieurs SCPI de styles différents,
• quelques projets de crowdfunding,
• et pourquoi pas un peu d’immobilier fractionné.

C’est cette combinaison qui vous permettra d’obtenir un portefeuille solide, équilibré et rentable dans la durée.

Foire aux questions (FAQ)