Guide de l’investissement en pierre-papier 2025 : investissez facilement dans l’immobilier sans contraintes

L’immobilier, c’est un peu le réflexe numéro un quand on veut se construire un vrai patrimoine.
Mais soyons honnêtes : acheter un bien en direct, ça demande souvent beaucoup d’argent, pas mal de paperasse… et surtout, du temps pour gérer.
Bonne nouvelle : il existe une autre façon d’investir dans l’immobilier, sans les tracas du quotidien.
C’est ce qu’on appelle la pierre-papier : une solution simple, accessible et souple pour ceux qui veulent profiter des atouts de l’immobilier, sans en subir les contraintes.

Qu’est-ce que la pierre papier ?

La pierre-papier, c’est une façon moderne d’investir dans l’immobilier, sans avoir à acheter un bien soi-même. Elle permet de placer son argent dans l’immobilier de manière indirecte, sans se soucier de la gestion au quotidien.

Concrètement, la pierre-papier regroupe plusieurs formes d’investissement immobilier indirect comme :

• les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

• les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)

• les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) à capital variable

• les SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées)

• les ETF immobiliers

• le crowdfunding immobilier

• l’immobilier fractionné

Dans tous les cas, il s’agit d’un placement financier dont le support principal est l’immobilier. Et surtout, c’est une société de gestion spécialisée qui s’occupe de tout gérer à votre place.

Voyons maintenant de plus près 3 grandes solutions de pierre-papier qui pourraient vraiment vous intéresser.

Les 3 principales solutions pour investir dans la pierre-papier

SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Avec les SCPI, vous investissez dans un portefeuille immobilier diversifié, entièrement géré par des professionnels.
En contrepartie, vous touchez des revenus réguliers, souvent trimestriels, sans avoir à gérer quoi que ce soit.

Découvrez notre dossier complet sur les SCPI pour comprendre leur fonctionnement, leurs rendements et leur fiscalité.

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier vous permet de financer des projets immobiliers à fort potentiel, en prêtant directement votre argent à des promoteurs.
C’est un placement court terme, avec des rendements attractifs, mais aussi un niveau de risque plus élevé.

Consultez notre analyse approfondie sur le crowdfunding immobilier pour bien comprendre les enjeux et les plateformes les plus fiables.

Immobilier fractionné

Avec l’immobilier fractionné, vous pouvez acheter une part d’un bien immobilier, à partir de quelques centaines d’euros seulement.
Vous devenez ainsi copropriétaire, et vous percevez une part des loyers, au prorata de votre investissement.

Retrouvez toutes les informations essentielles dans notre dossier sur l’immobilier fractionné

Pourquoi choisir la pierre-papier ?

Les avantages de la pierre-papier

Investir dans la pierre-papier, c’est profiter des atouts de l’immobilier sans avoir à en subir les contraintes. C’est une porte d’entrée simple, accessible et efficace pour bâtir un patrimoine diversifié et générer des revenus passifs.

Un ticket d’entrée accessible à tous

Vous pouvez commencer à investir avec un ticket d’entrée réduit, souvent entre 10 € et 1 000 €.
C’est une solution idéale pour les petits budgets, les jeunes investisseurs, ou ceux qui veulent tester l’immobilier sans tout de suite se lancer dans l’achat d’un bien.

Créer du patrimoine facilement, sans y passer ses soirées

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique, qui implique une recherche longue et fastidieuse, la signature d’un acte notarié et une gestion administrative importante, l’immobilier papier permet de se constituer un patrimoine immobilier sans effort. Une simple souscription en ligne ou via un courtier suffit pour commencer à investir.

Aucune gestion locative à prévoir

L’un des principaux freins à l’investissement immobilier classique est la gestion des locataires, des travaux et des loyers impayés. Avec l’immobilier papier, la gestion locative est entièrement déléguée et prise en charge par des sociétés de gestion spécialisées. Vous n’avez donc pas à vous soucier de trouver un locataire, d’entretenir le bien ou encore de relancer les impayés.

Zéro démarche administrative

Acheter un bien immobilier implique souvent de nombreuses démarches : étude du marché, lecture des règlements de copropriété, passage devant un notaire, etc. Avec l’immobilier papier, tout est simplifié. Vous n’avez pas besoin de gérer ces formalités, ce qui vous fait gagner un temps précieux et évite les tracas administratifs.

Des revenus complémentaires et passifs réguliers

L’immobilier papier permet de générer des revenus passifs réguliers, souvent sous forme de dividendes ou de revenus fonciers versés trimestriellement ou annuellement. Cela représente une solution intéressante pour compléter ses revenus, notamment en vue de la retraite.

Des rendements potentiels attractifs

Les rendements de l’immobilier papier varient en fonction de la solution choisie, mais ils restent généralement compétitifs par rapport à d’autres placements. Les SCPI offrent par exemple des rendements nets moyens entre 4 % et 6 %, tandis que le crowdfunding immobilier peut atteindre 8 % à 12 %.

Un risque mieux réparti

Grâce à la mutualisation, votre argent est diversifié sur plusieurs types de biens (logements, bureaux, santé, commerces…) et zones géographiques.
Cela permet de limiter le risque, notamment en cas de vacance locative. On parle de mutualisation des risques.

Un patrimoine vraiment diversifié

L’immobilier papier permet d’intégrer une nouvelle classe d’actifs à son portefeuille d’investissements. En combinant SCPI, crowdfunding et immobilier fractionné avec d’autres placements (actions, obligations, assurance-vie), vous pouvez optimiser la performance de votre patrimoine tout en réduisant votre exposition à un seul type d’investissement.

Une stratégie idéale pour préparer sa retraite

Grâce aux revenus passifs générés par l’immobilier papier, il est possible d’anticiper sa retraite en constituant progressivement un complément de revenu. En diversifiant ses investissements sur plusieurs années, un investisseur peut sécuriser une source de revenus stable et pérenne pour l’avenir.

Facilite la succession

L’investissement en immobilier papier facilite la transmission du patrimoine. Contrairement à un bien physique qui peut poser des problèmes d’indivision entre héritiers, les parts de SCPI ou d’autres supports peuvent être cédées facilement et divisées entre plusieurs bénéficiaires.

Intégration possible dans un contrat d’assurance-vie

Certaines SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux et d’une transmission facilitée.
C’est une option doublement intéressante pour les investisseurs soucieux de rentabilité et d’optimisation fiscale.

Les inconvénients de la pierre-papier

La pierre-papier peut être un excellent levier de diversification, mais il n’est pas exempt d’inconvénients.

Perte en capital, baisse des revenus, fiscalité lourde, manque de liquidité et frais élevés sont autant de points à analyser avant d’investir.

Une approche prudente, une sélection rigoureuse des véhicules d’investissement et une bonne compréhension des risques sont indispensables pour tirer le meilleur parti de ce type de placement.

Risque de perte en capital

L’un des principaux inconvénients de la pierre-papier est le risque de perte en capital. Contrairement à l’immobilier physique où l’investisseur détient un bien tangible, les parts de SCPI, d’OPCI ou d’autres véhicules d’investissement immobilier ne garantissent pas la préservation du capital investi. La valeur des parts fluctue en fonction des évolutions du marché immobilier, de la conjoncture économique et des décisions de gestion de la société en charge du fonds.

Par exemple, la période 2023-2024 a été marquée par une hausse brutale des taux d’intérêt, ce qui a entraîné une baisse des prix de l’immobilier et, par conséquent, une dépréciation de la valeur des parts de certaines SCPI. Lorsqu’un investisseur achète des parts à un certain prix, il n’a aucune garantie que celles-ci pourront être revendues à un prix équivalent ou supérieur à l’avenir.

Baisse des revenus locatifs

La pierre-papier ne garantit pas la stabilité des loyers perçus. Les SCPI et OPCI investissent dans des biens immobiliers dont la rentabilité dépend du taux d’occupation et du niveau des loyers perçus. En cas de conjoncture économique difficile, plusieurs facteurs peuvent affecter les revenus locatifs :

• La vacance locative prolongée de certains biens, réduisant ainsi les revenus générés.
• Une baisse des loyers pratiqués pour attirer ou conserver des locataires.
• La faillite ou le départ d’un locataire clé, notamment dans le cas des SCPI investies en bureaux ou en commerces.

Une diminution des revenus locatifs entraîne mécaniquement une baisse du rendement distribué aux investisseurs. Or, pour beaucoup d’investisseurs, la SCPI est un moyen de générer des revenus complémentaires. Une baisse de rendement peut donc fragiliser leur stratégie patrimoniale et nécessiter des arbitrages.

Gestion indirecte

La pierre-papier implique une gestion totalement déléguée à une société de gestion. L’investisseur n’a aucun pouvoir décisionnaire sur :

• Le choix des biens immobiliers acquis ou vendus.
• La gestion locative (sélection des locataires, renégociation des baux, travaux d’entretien, etc.).
• La stratégie d’arbitrage et d’investissement.

Cela peut être perçu comme un avantage pour ceux qui ne souhaitent pas s’impliquer activement, mais c’est aussi un facteur de risque. Une mauvaise gestion ou une prise de décision contestable de la part de la société en charge peut impacter négativement la rentabilité et la valorisation des parts.

Il est donc crucial de bien choisir son véhicule d’investissement en se basant sur la qualité et l’expérience de la société de gestion, son historique de performance et sa stratégie d’investissement.

Liquidité

L’un des plus gros freins de la pierre-papier est le manque de liquidité. Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ou d’autres fonds immobiliers ne peuvent pas être revendues instantanément. Leur revente dépend :

• Du marché secondaire (offre et demande de parts).
• Des délais de cession fixés par la société de gestion.
• De l’état du marché immobilier.

En cas de crise immobilière ou de baisse généralisée de la demande, il peut être difficile voire impossible de récupérer son capital rapidement. Certains fonds peuvent même suspendre temporairement les retraits en cas de tensions sur la liquidité.

Ainsi, la pierre-papier doit être envisagé comme un investissement de long terme. Ceux qui ont besoin d’une liquidité immédiate doivent donc réfléchir avant d’y allouer une part trop importante de leur patrimoine.

La fiscalité

La pierre-papier est souvent pénalisé par une fiscalité lourde, surtout pour les SCPI détenues en direct. Les revenus fonciers perçus par l’investisseur sont soumis à :

• L’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur.
• Les prélèvements sociaux (17,2 % en France).

Un investisseur fortement imposé peut voir une grande partie de son rendement absorbée par la fiscalité. Par exemple, un contribuable en TMI à 30 % supportera une fiscalité totale de 47,2 % sur ses revenus issus d’une SCPI.

Pour optimiser cet aspect, certaines stratégies existent :

• Détenir des SCPI via une assurance-vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce après 8 ans.
• Investir via une société (SCI à l’IS par exemple) pour amortir l’investissement et réduire l’impôt.
• Privilégier des SCPI européennes moins fiscalisées.

Les frais

La pierre-papier entraîne des frais significatifs, qui viennent réduire la rentabilité nette de l’investissement. Ces frais se décomposent en plusieurs catégories :

1. Frais d’entrée : souvent compris entre 5 % et 12 % du montant investi, ces frais sont prélevés lors de l’acquisition de parts, ce qui signifie qu’un investisseur doit attendre plusieurs années pour rentabiliser son achat.
2. Frais de gestion : la société de gestion prélève des frais annuels pour la gestion du portefeuille immobilier. Ceux-ci oscillent généralement entre 8 % et 12 % des revenus locatifs bruts.
3. Frais de cession : en cas de revente des parts sur le marché secondaire, des frais supplémentaires peuvent être appliqués.

Tous ces frais doivent être pris en compte avant d’investir, car ils impactent directement le rendement net de l’opération. Il est donc primordial de comparer les différentes offres du marché et de s’assurer que les frais sont en adéquation avec la performance espérée.

Comparatif des 3 principales solutions de pierre-papier 

Critère	SCPI	Crowdfunding	Immobilier Fractionné
Type d’investissement	Parc immobilier diversifié	Financement de projets	Achat d’une fraction d’un bien
Ticket d’entrée	Dès 100 €	Dès 1 000 €	Dès 10 €
Gestion	Déléguée	Aucun suivi	Aucun suivi
Rendement annuel	4 % – 6 %	8 % – 12 %	4 % – 7 %
Liquidité	Revente possible	Capital bloqué 12-36 mois	Variable selon plateforme

Les 3 grandes solutions d’investissement en pierre-papier

SCPI : investir dans l’immobilier sans contraintes

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution d’investissement qui permet d’entrer dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Concrètement, vous achetez des parts d’une société qui, elle, détient un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, établissements de santé, logements, etc.).

La gestion (achat des immeubles, recherche de locataires, entretien, collecte des loyers) est entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). En échange, vous percevez régulièrement une quote-part des loyers proportionnelle au nombre de parts que vous détenez.

✅ Exemple concret : en investissant 5 000 € dans une SCPI de rendement, vous devenez indirectement propriétaire d’une fraction d’un vaste parc immobilier, qui peut comprendre aussi bien des bureaux à Paris qu’un centre commercial en région ou une clinique en Allemagne. Chaque trimestre, vous percevez des revenus locatifs calculés en fonction de votre mise initiale.

Avantages des SCPI

Si les SCPI séduisent de plus en plus d’épargnants, ce n’est pas par hasard. Elles combinent plusieurs atouts qui en font un outil particulièrement intéressant pour diversifier son patrimoine immobilier :

• Une rentabilité attractive
  Les SCPI de rendement offrent en moyenne 4 % à 6 % net par an. C’est bien supérieur à ce que proposent les placements sécurisés comme les livrets réglementés, tout en restant moins volatil que les marchés financiers.

• Une diversification clé en main
  Avec une seule part de SCPI, vous êtes exposé à un portefeuille d’immeubles : bureaux, commerces, résidences étudiantes, cliniques… répartis sur différentes régions, parfois même dans plusieurs pays. 👉 Cela réduit fortement le risque par rapport à l’achat d’un seul bien locatif.

• Zéro gestion pour l’investisseur
  Pas de recherche de locataires, pas de travaux, pas de soucis administratifs : c’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Vous percevez directement votre quote-part des loyers, généralement versée chaque trimestre.

• Un ticket d’entrée accessible
  L’investissement en SCPI est possible dès quelques centaines d’euros, ce qui le rend ouvert à un grand nombre d’épargnants, contrairement à l’immobilier classique qui nécessite souvent un apport important.

👉 En résumé : les SCPI permettent de profiter des atouts de l’immobilier (revenus réguliers, valorisation du patrimoine) sans les contraintes de gestion et avec une diversification immédiate, même à partir d’un petit capital.

Points de vigilance

Comme tout investissement, les SCPI ne sont pas dénuées de risques. Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre leurs limites :

• Rendement non garanti : les revenus distribués dépendent des loyers réellement encaissés et peuvent varier d’une année à l’autre en fonction de la conjoncture économique ou du marché immobilier.

• Frais d’entrée et de gestion : investir en SCPI entraîne des frais (souvent 8 à 12 % à l’achat) qui doivent être amortis sur plusieurs années. C’est un placement à envisager dans une logique de long terme (au moins 8 à 10 ans).

• Liquidité limitée : contrairement à un livret bancaire, revendre ses parts de SCPI peut prendre du temps. Si la demande est faible sur le marché secondaire, la sortie peut être ralentie.

• Risque immobilier : même diversifiées, les SCPI restent exposées à la vacance locative, aux impayés de loyers ou à une baisse de la valeur des biens en cas de crise immobilière.

• Fiscalité : les revenus de SCPI perçus en direct sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut peser sur la rentabilité nette pour les investisseurs fortement fiscalisés.

👉 En résumé, les SCPI sont un outil puissant pour diversifier son patrimoine immobilier sans gestion directe, mais elles doivent être choisies avec soin et intégrées dans une stratégie globale adaptée à votre profil.

Crowdfunding Immobilier : financer des projets à haut rendement

Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif) est une forme d’investissement qui consiste à prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers pour les aider à réaliser leurs projets (constructions, rénovations, lotissements). En échange de ce financement, l’investisseur perçoit des intérêts attractifs une fois le projet terminé et les logements vendus.

Concrètement, cela se fait via des plateformes spécialisées, agréées par les autorités financières, qui sélectionnent et proposent différents projets aux particuliers.

✅ Exemple concret : un promoteur a besoin de 500 000 € pour finaliser la construction d’un immeuble. Les investisseurs particuliers peuvent contribuer à partir de 1 000 € (et parfois dès 100 € selon la plateforme) et percevoir, à la fin de l’opération, des intérêts annuels compris entre 8 % et 12 %.

Avantages du Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs, et ce n’est pas un hasard : il combine accessibilité, rendement et transparence. Voici pourquoi il attire autant d’épargnants :

• Un rendement attractif
  Avec des taux souvent compris entre 8 % et 12 % par an, le crowdfunding immobilier offre des perspectives de gains bien supérieures à celles de la plupart des placements traditionnels (livrets bancaires, fonds en euros). C’est une façon de dynamiser son épargne sur une période relativement courte.

• Une durée d’investissement courte
  Contrairement à l’immobilier classique qui immobilise des fonds pendant de nombreuses années, ici les projets durent en moyenne 12 à 36 mois. Vous récupérez donc rapidement votre capital et vos intérêts, ce qui permet de réinvestir régulièrement sur de nouveaux projets.

• Un ticket d’entrée faible
  Certaines plateformes rendent l’investissement accessible dès 100 €. Cela signifie que même avec une petite mise de départ, vous pouvez tester ce type de placement et diversifier vos investissements.

• Une logique claire et transparente
  Chaque projet est détaillé par la plateforme : localisation, nature du programme, promoteur, calendrier, niveau de risque estimé. Vous savez donc où et comment votre argent est investi, ce qui est rassurant pour beaucoup d’épargnants.

👉 En résumé : le crowdfunding immobilier est une porte d’entrée simple et efficace vers l’investissement immobilier, qui permet de viser de forts rendements sans immobiliser son capital trop longtemps, et ce, avec un montant accessible à tous.

Les points de vigilance

Le crowdfunding immobilier peut sembler séduisant grâce à ses rendements élevés, mais il ne faut pas oublier que plus le rendement est fort, plus le risque est important. Avant d’investir, voici les principaux points à avoir en tête :

• Risque de perte en capital
  Votre argent finance un projet immobilier précis. Si le promoteur fait faillite, si le chantier est abandonné ou si les ventes prennent du retard, vous pouvez perdre une partie — voire la totalité — de votre investissement. Contrairement à un livret bancaire, il n’existe aucune garantie du capital.

• Pas de liquidité
  Une fois investi, votre argent est bloqué pendant toute la durée du projet (12 à 36 mois en moyenne). Impossible de revendre vos parts ou de récupérer vos fonds avant l’échéance, même en cas de besoin urgent.

• Dépendance au promoteur
  Tout repose sur la capacité du promoteur à mener à bien son projet. Même si les plateformes sélectionnent et analysent les dossiers, le risque zéro n’existe pas. Un défaut de gestion, une hausse des coûts de construction ou une conjoncture défavorable peuvent retarder ou compromettre le remboursement.

• Fiscalité
  Les intérêts perçus sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont donc soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf si vous optez pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

👉 En résumé : le crowdfunding immobilier peut être un excellent outil de diversification, mais il doit rester une poche complémentaire dans votre stratégie d’investissement, et non le cœur de votre patrimoine.

Immobilier fractionné : devenir co-propriétaire d’un bien

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné est une solution d’investissement innovante qui permet d’acheter une partie d’un bien immobilier plutôt que le bien entier.
Grâce à des plateformes digitales (souvent basées sur la blockchain ou des structures juridiques spécifiques), le prix d’un immeuble ou d’un appartement est découpé en centaines ou milliers de parts accessibles à partir de quelques euros.

✅ Exemple concret : une résidence à Paris d’une valeur de 100 000 € est divisée en 1 000 parts de 100 €. Chaque investisseur devient propriétaire de ses parts et perçoit des loyers proportionnels à son investissement.

Avantages de l’immobilier fractionné

• Un ticket d’entrée réduit
  C’est l’un de ses atouts majeurs : il est possible d’investir dès 10 € sur certaines plateformes. Cela ouvre l’investissement immobilier à des épargnants qui n’auraient jamais pu accéder à l’achat classique.

• Une diversification simplifiée
  Avec un capital modeste, vous pouvez acheter des parts de plusieurs biens différents (appartements, locaux commerciaux, résidences étudiantes). Cela permet de répartir les risques sans immobiliser de grosses sommes.

• Des revenus passifs
  Comme tout investissement locatif, vous percevez des loyers (nets de frais de gestion) en proportion de vos parts. Vous profitez donc des revenus de la pierre sans avoir à gérer directement un bien immobilier.

Les points de vigilance

• Une liquidité incertaine
  Contrairement aux actions cotées, il n’existe pas toujours de marché secondaire actif pour revendre vos parts. Certaines plateformes permettent la revente entre investisseurs, mais la rapidité et la valeur de sortie peuvent varier fortement.

• Un risque locatif bien réel
  Vacance prolongée, impayés de loyers, baisse des rendements… Même fractionné, l’immobilier reste exposé aux aléas du marché locatif.

• Un cadre réglementaire encore jeune
  Le secteur est récent et toutes les plateformes ne sont pas encore parfaitement régulées. Il est donc essentiel de vérifier leur solidité juridique et financière, ainsi que leur agrément auprès des autorités compétentes.

👉 En résumé : l’immobilier fractionné rend l’investissement immobilier plus accessible que jamais, mais il doit être abordé avec prudence et s’intégrer dans une stratégie patrimoniale diversifiée.

Comment investir dans la pierre-papier ?

Choisissez votre solution

Il existe plusieurs moyens d’investir dans la pierre-papier, notamment via les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le crowdfunding immobilier et l’immobilier fractionné. Chaque solution a ses propres avantages et risques.

Sélectionnez une société de gestion en direct ou un courtier spécialisé

Pour les SCPI, vous pouvez investir directement via une société de gestion reconnue comme Corum Gestion ou via un courtier comme Louve Invest. Pour le crowdfunding immobilier, des plateformes comme Homunity et Bricks sont des références. Pour l’immobilier fractionné, Tantiem est une option intéressante.

Investissez à partir de quelques centaines d’euros

L’un des grands avantages de la pierre-papier est son accessibilité. Contrairement à l’immobilier physique qui nécessite des sommes importantes, ici, vous pouvez commencer avec quelques centaines d’euros seulement.

Percevez des revenus passifs

Une fois votre investissement réalisé, vous commencerez à recevoir des revenus réguliers sous forme de loyers ou de rendements, en fonction de la solution choisie.

Continuez d’investir

Pour maximiser votre performance, adoptez une approche d’investissement régulier, par exemple avec des versements programmés mensuels et en diversifiant vos placements.

Foire aux questions (FAQ)