Guide de l’investissement en pierre-papier 2025 : investissez facilement dans l'immobilier sans contraintes
L’immobilier, c’est un peu le réflexe numéro un quand on veut se construire un vrai patrimoine.
Mais soyons honnêtes : acheter un bien en direct, ça demande souvent beaucoup d’argent, pas mal de paperasse… et surtout, du temps pour gérer.
Bonne nouvelle : il existe une autre façon d’investir dans l’immobilier, sans les tracas du quotidien.
C’est ce qu’on appelle la pierre-papier : une solution simple, accessible et souple pour ceux qui veulent profiter des atouts de l’immobilier, sans en subir les contraintes.
Sommaire
Qu'est-ce que la pierre papier ?
La pierre-papier, c’est une façon moderne d’investir dans l’immobilier, sans avoir à acheter un bien soi-même. Elle permet de placer son argent dans l’immobilier de manière indirecte, sans se soucier de la gestion au quotidien.
Concrètement, la pierre-papier regroupe plusieurs formes d’investissement immobilier indirect comme :
les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) à capital variable
les SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées)
les ETF immobiliers
Dans tous les cas, il s’agit d’un placement financier dont le support principal est l’immobilier. Et surtout, c’est une société de gestion spécialisée qui s’occupe de tout gérer à votre place.
Voyons maintenant de plus près 3 grandes solutions de pierre-papier qui pourraient vraiment vous intéresser.
Les 3 principales solutions pour investir dans la pierre-papier
Avec les SCPI, vous investissez dans un portefeuille immobilier diversifié, entièrement géré par des professionnels.
En contrepartie, vous touchez des revenus réguliers, souvent trimestriels, sans avoir à gérer quoi que ce soit.
Découvrez notre dossier complet sur les SCPI pour comprendre leur fonctionnement, leurs rendements et leur fiscalité.
Le crowdfunding immobilier vous permet de financer des projets immobiliers à fort potentiel, en prêtant directement votre argent à des promoteurs.
C’est un placement court terme, avec des rendements attractifs, mais aussi un niveau de risque plus élevé.
Consultez notre analyse approfondie sur le crowdfunding immobilier pour bien comprendre les enjeux et les plateformes les plus fiables.
Avec l’immobilier fractionné, vous pouvez acheter une part d’un bien immobilier, à partir de quelques centaines d’euros seulement.
Vous devenez ainsi copropriétaire, et vous percevez une part des loyers, au prorata de votre investissement.
Retrouvez toutes les informations essentielles dans notre dossier sur l’immobilier fractionné
Ces solutions de pierre-papier ont plusieurs avantages majeurs :
✔️ Un ticket d’entrée accessible
✔️ Aucune contrainte de gestion locative
✔️ Une fiscalité souvent plus avantageuse
Dans chacun de nos guides détaillés, vous retrouverez :
les forces et faiblesses de chaque placement,
des exemples concrets,
et surtout comment les intégrer intelligemment dans votre stratégie patrimoniale.
Pourquoi choisir la pierre-papier ?
Les avantages de la pierre-papier
Investir dans la pierre-papier, c’est profiter de tous les atouts de l’immobilier… sans les contraintes qui vont habituellement avec.
Accessible à tous
Vous pouvez commencer à investir avec un ticket d’entrée réduit, souvent entre 10 € et 1 000 €.
C’est une solution idéale pour les petits budgets, les jeunes investisseurs, ou ceux qui veulent tester l’immobilier sans tout de suite se lancer dans l’achat d’un bien.
Créer du patrimoine facilement, sans y passer ses soirées
Oubliez la quête du bien idéal, les rendez-vous chez le notaire et la paperasse interminable.
Avec la pierre-papier, une simple souscription en ligne ou via un courtier spécialisé suffit pour devenir investisseur immobilier.
Aucune gestion locative à prévoir
Pas de locataires à trouver, pas de travaux à gérer, pas de loyers impayés à courir après.
Tout est géré pour vous par une société de gestion professionnelle. Vous êtes vraiment passif… mais vous touchez les loyers !
Zéro démarche administrative
Fini les formalités complexes : pas de compromis de vente, pas d’acte notarié, pas d’analyse de copropriété.
Tout est clé en main, ce qui vous fait gagner du temps et vous évite le stress des démarches.
Des revenus passifs réguliers
La pierre-papier permet de générer des revenus complémentaires souvent versés chaque trimestre.
Une excellente solution pour préparer votre retraite ou simplement arrondir vos fins de mois.
Des rendements souvent attractifs
Les SCPI offrent en moyenne des rendements nets de 4 % à 6 %, tandis que le crowdfunding immobilier peut atteindre 8 % à 12 %.
C’est bien supérieur à de nombreux autres placements sécurisés classiques.
Un risque mieux réparti
Grâce à la mutualisation, votre argent est diversifié sur plusieurs types de biens (logements, bureaux, santé, commerces…) et zones géographiques.
Cela permet de limiter le risque, notamment en cas de vacance locative.
Un patrimoine vraiment diversifié
En ajoutant de la pierre-papier à votre portefeuille (en complément des actions, obligations, ou de votre assurance-vie), vous diversifiez vos sources de revenus et vous équilibrez votre patrimoine.
Une stratégie idéale pour préparer sa retraite
En investissant régulièrement, vous pouvez constituer progressivement un complément de revenu pour votre retraite.
La régularité des revenus permet d’avoir une vision long terme plus sécurisante.
Facilite la succession
Contrairement à un bien immobilier classique, les parts de SCPI ou autres supports de pierre-papier sont faciles à transmettre.
Pas besoin de passer chez le notaire ou de gérer une indivision compliquée : la succession est plus simple, plus fluide.
Intégration possible dans un contrat d’assurance-vie
Certaines SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux et d’une transmission facilitée.
C’est une option doublement intéressante pour les investisseurs soucieux de rentabilité et d’optimisation fiscale.
Les inconvénients de la pierre-papier
La pierre-papier peut être un excellent levier de diversification, mais il n’est pas exempt d’inconvénients.
Perte en capital, baisse des revenus, fiscalité lourde, manque de liquidité et frais élevés sont autant de points à analyser avant d’investir.
Une approche prudente, une sélection rigoureuse des véhicules d’investissement et une bonne compréhension des risques sont indispensables pour tirer le meilleur parti de ce type de placement.
Risque de perte en capital
L’un des principaux inconvénients de la pierre-papier est le risque de perte en capital. Contrairement à l’immobilier physique où l’investisseur détient un bien tangible, les parts de SCPI, d’OPCI ou d’autres véhicules d’investissement immobilier ne garantissent pas la préservation du capital investi. La valeur des parts fluctue en fonction des évolutions du marché immobilier, de la conjoncture économique et des décisions de gestion de la société en charge du fonds.
Par exemple, la période 2023-2024 a été marquée par une hausse brutale des taux d’intérêt, ce qui a entraîné une baisse des prix de l’immobilier et, par conséquent, une dépréciation de la valeur des parts de certaines SCPI. Lorsqu’un investisseur achète des parts à un certain prix, il n’a aucune garantie que celles-ci pourront être revendues à un prix équivalent ou supérieur à l’avenir.
Baisse des revenus locatifs
La pierre-papier ne garantit pas la stabilité des loyers perçus. Les SCPI et OPCI investissent dans des biens immobiliers dont la rentabilité dépend du taux d’occupation et du niveau des loyers perçus. En cas de conjoncture économique difficile, plusieurs facteurs peuvent affecter les revenus locatifs :
- La vacance locative prolongée de certains biens, réduisant ainsi les revenus générés.
- Une baisse des loyers pratiqués pour attirer ou conserver des locataires.
- La faillite ou le départ d’un locataire clé, notamment dans le cas des SCPI investies en bureaux ou en commerces.
Une diminution des revenus locatifs entraîne mécaniquement une baisse du rendement distribué aux investisseurs. Or, pour beaucoup d’investisseurs, la SCPI est un moyen de générer des revenus complémentaires. Une baisse de rendement peut donc fragiliser leur stratégie patrimoniale et nécessiter des arbitrages.
Gestion indirecte
La pierre-papier implique une gestion totalement déléguée à une société de gestion. L’investisseur n’a aucun pouvoir décisionnaire sur :
- Le choix des biens immobiliers acquis ou vendus.
- La gestion locative (sélection des locataires, renégociation des baux, travaux d’entretien, etc.).
- La stratégie d’arbitrage et d’investissement.
Cela peut être perçu comme un avantage pour ceux qui ne souhaitent pas s’impliquer activement, mais c’est aussi un facteur de risque. Une mauvaise gestion ou une prise de décision contestable de la part de la société en charge peut impacter négativement la rentabilité et la valorisation des parts.
Il est donc crucial de bien choisir son véhicule d’investissement en se basant sur la qualité et l’expérience de la société de gestion, son historique de performance et sa stratégie d’investissement.
Liquidité
L’un des plus gros freins de la pierre-papier est le manque de liquidité. Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ou d’autres fonds immobiliers ne peuvent pas être revendues instantanément. Leur revente dépend :
- Du marché secondaire (offre et demande de parts).
- Des délais de cession fixés par la société de gestion.
- De l’état du marché immobilier.
En cas de crise immobilière ou de baisse généralisée de la demande, il peut être difficile voire impossible de récupérer son capital rapidement. Certains fonds peuvent même suspendre temporairement les retraits en cas de tensions sur la liquidité.
Ainsi, la pierre-papier doit être envisagé comme un investissement de long terme. Ceux qui ont besoin d’une liquidité immédiate doivent donc réfléchir avant d’y allouer une part trop importante de leur patrimoine.
La fiscalité
La pierre-papier est souvent pénalisé par une fiscalité lourde, surtout pour les SCPI détenues en direct. Les revenus fonciers perçus par l’investisseur sont soumis à :
- L’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur.
- Les prélèvements sociaux (17,2 % en France).
Un investisseur fortement imposé peut voir une grande partie de son rendement absorbée par la fiscalité. Par exemple, un contribuable en TMI à 30 % supportera une fiscalité totale de 47,2 % sur ses revenus issus d’une SCPI.
Pour optimiser cet aspect, certaines stratégies existent :
- Détenir des SCPI via une assurance-vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce après 8 ans.
- Investir via une société (SCI à l’IS par exemple) pour amortir l’investissement et réduire l’impôt.
- Privilégier des SCPI européennes moins fiscalisées.
Les frais
La pierre-papier entraîne des frais significatifs, qui viennent réduire la rentabilité nette de l’investissement. Ces frais se décomposent en plusieurs catégories :
- Frais d’entrée : souvent compris entre 5 % et 12 % du montant investi, ces frais sont prélevés lors de l’acquisition de parts, ce qui signifie qu’un investisseur doit attendre plusieurs années pour rentabiliser son achat.
- Frais de gestion : la société de gestion prélève des frais annuels pour la gestion du portefeuille immobilier. Ceux-ci oscillent généralement entre 8 % et 12 % des revenus locatifs bruts.
- Frais de cession : en cas de revente des parts sur le marché secondaire, des frais supplémentaires peuvent être appliqués.
Tous ces frais doivent être pris en compte avant d’investir, car ils impactent directement le rendement net de l’opération. Il est donc primordial de comparer les différentes offres du marché et de s’assurer que les frais sont en adéquation avec la performance espérée.
Comparatif des 3 principales solutions
| Critère | SCPI | Crowdfunding immobilier | Immobilier fractionné |
|---|---|---|---|
| Type d'investissement | Parc immobilier diversifié | Financement de projets | Achat d'une fraction d'un bien |
| Ticket d'entrée | Dès 100 € | Dès 1000 € | Dès 10 € |
| Gestion | Déléguée | Déléguée | Déléguée |
| Rendement annuel | 4 % - 8 % | 8 % - 12 % | 4 % - 8 % |
| Liquidité | Revente possible | Capital bloqué 12-36 mois | Variable selon plateforme |
Les 3 grandes solutions d’investissement en pierre-papier
SCPI : investir dans l’immobilier sans contraintes
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif permettant d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier géré par une société de gestion.
✅ Exemple concret : En investissant 5 000 € dans une SCPI de rendement, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un ensemble de bureaux, commerces ou établissements de santé, et percevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement.
Avantages des SCPI
- Rentabilité attractive : rendement moyen de 4 à 6% net par an.
- Mutualisation des risques : diversification des actifs sur plusieurs biens et locataires.
- Zéro gestion : la société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la location et de l’entretien.
- Accessibilité : investissement dès quelques centaines d’euros.
Comparatif des SCPI en 2025
TABLEAU
Les points de vigilance
- DEVELOPPER
Crowdfunding Immobilier : financer des projets à haut rendement
Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?
Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans des projets de promotion immobilière en finançant des promoteurs via des plateformes spécialisées. En échange, l’investisseur perçoit des intérêts attractifs.
✅ Exemple concret : Un promoteur cherche 500 000 € pour construire un immeuble. Les investisseurs peuvent financer une partie du projet à partir de 1 000 € et percevoir des intérêts entre 8 et 12% par an.
Avantages du Crowdfunding Immobilier
- Rendement élevé : 8 à 12% par an.
- Durée courte : entre 12 et 36 mois.
- Accès facilité : investissement à partir de 100 € sur certaines plateformes.
Comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier
- TABLEAU
Les points de vigilance
- DEVELOPPER
Immobilier fractionné : devenir co-propriétaire d’un bien
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné permet d’acheter une fraction d’un bien immobilier, souvent via la blockchain ou des structures juridiques adaptées.
✅ Exemple concret : Une résidence à Paris est divisée en 1 000 parts de 100 € chacune. Chaque investisseur reçoit un rendement locatif proportionnel à son investissement.
Avantages de l’immobilier fractionné
- Ticket d’entrée réduit : à partir de 10€.
- Diversification simplifiée : investir dans plusieurs biens avec un capital limité.
- Revenus passifs : perception de loyers nets de gestion.
Comparatif des plateformes d’immobilier fractionné
- TABLEAU
Les points de vigilance
❌ Liquidité variable : Certaines plateformes offrent un marché secondaire, d’autres non.
❌ Risque locatif : En cas de vacance prolongée, le rendement peut chuter.
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Comment investir dans la pierre-papier ?
Choisissez votre solution
Il existe plusieurs moyens d’investir dans la pierre-papier, notamment via les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le crowdfunding immobilier et l’immobilier fractionné. Chaque solution a ses propres avantages et risques.
Sélectionnez une société de gestion en direct ou un courtier spécialisé
Pour les SCPI, vous pouvez investir directement via une société de gestion reconnue comme Corum Gestion ou via un courtier comme Louve Invest. Pour le crowdfunding immobilier, des plateformes comme Homunity et Bricks sont des références. Pour l’immobilier fractionné, Tantiem est une option intéressante.
Investissez à partir de quelques centaines d'euros
L’un des grands avantages de la pierre-papier est son accessibilité. Contrairement à l’immobilier physique qui nécessite des sommes importantes, ici, vous pouvez commencer avec quelques centaines d’euros seulement.
Percevez des revenus passifs
Une fois votre investissement réalisé, vous commencerez à recevoir des revenus réguliers sous forme de loyers ou de rendements, en fonction de la solution choisie.
Continuez d’investir
Pour maximiser votre performance, adoptez une approche d’investissement régulier, par exemple avec des versements programmés mensuels et en diversifiant vos placements.
L’avis d’Investee
La pierre-papier est une excellente alternative à l’investissement immobilier classique. Il permet d’accéder à un marché autrefois réservé aux grands investisseurs tout en diversifiant son patrimoine avec des solutions souples et accessibles.
Chaque solution – SCPI, crowdfunding immobilier, immobilier fractionné – possède ses propres atouts.
Tandis que les SCPI offrent des revenus réguliers et une gestion déléguée, le crowdfunding immobilier permet d’investir sur des projets ciblés à court terme, et l’immobilier fractionné rend accessible l’investissement dans des actifs prestigieux.
L’idéal est de combiner ces différentes approches pour optimiser votre portefeuille selon votre tolérance au risque et votre horizon d’investissement.
Quelle solution vous attire le plus ?
Prenez le temps d’évaluer les options disponibles et diversifiez vos placements intelligemment pour maximiser vos rendements et réduire vos risques.
Foire aux questions (FAQ)
Voici quelques questions fréquentes que nous recevons chez Investee :
Qu'est-ce que la pierre-papier ?
La pierre-papier désigne l’ensemble des placements immobiliers indirects et dématérialisés. Vous investissez dans l’immobilier sans acheter de bien physique, via des supports comme les SCPI, le crowdfunding immobilier, ou l’immobilier fractionné. Vous percevez des revenus passifs, sans gérer de locataires.
Pourquoi investir en pierre-papier ?
C’est une solution idéale si vous cherchez :
Un investissement immobilier accessible dès quelques centaines d’euros
Zéro gestion locative
Une diversification facile de votre patrimoine
Des revenus réguliers
Comment fonctionne la pierre-papier ?
Une société de gestion collecte les fonds des investisseurs, les investit dans un parc immobilier, et redistribue les loyers. Vous êtes copropriétaire indirect des biens, sans avoir à vous en occuper.
Qui peut investir dans la pierre-papier ?
Tout le monde ! Que vous soyez étudiant, salarié, retraité ou chef d’entreprise, vous pouvez investir. Même les mineurs via une assurance-vie, ou les sociétés (SCI, holding…) peuvent souscrire.
Puis-je investir via une assurance-vie ?
Oui, certaines SCPI sont accessibles via des contrats d’assurance-vie. Cela permet de profiter :
D’une fiscalité allégée
D’une meilleure transmission du patrimoine
Quel est le rendement moyen de la pierre-papier ?
Ces rendements peuvent varier selon la conjoncture et la qualité du gestionnaire.
SCPI : 4 à 7 % nets par an
Crowdfunding immobilier : 8 à 12 % bruts par an
Immobilier fractionné : 4 à 7 % en moyenne
Quand vais-je toucher mes revenus ?
Généralement :
SCPI : revenus trimestriels ou mensuels pour certaines jeunes SCPI
Crowdfunding : remboursement à l’échéance
Immobilier fractionné : loyers mensuels ou trimestriels selon la plateforme
Quelle est la durée d’investissement idéale ?
Il s’agit de placements de long terme, surtout pour les SCPI.
SCPI : 8 à 10 ans
Crowdfunding : 12 à 36 mois
Immobilier fractionné : 5 à 10 ans
Peut-on investir à crédit en SCPI ?
Oui. Certaines banques acceptent de financer 100 % de votre investissement SCPI par un crédit. Cela permet d’utiliser l’effet de levier immobilier tout en déléguant la gestion.
La pierre-papier est-elle adaptée à la retraite ?
Oui. Les SCPI en particulier offrent des revenus passifs réguliers, stables et prévisibles. Parfait pour anticiper une baisse de revenus à la retraite.