Immobilier : le guide complet pour investir en immobilier en 2025

L’immobilier physique reste une des stratégies les plus puissantes pour se constituer un patrimoine solide et durable.

Chez Investee, nous sommes convaincus qu’il doit être l’un des premiers piliers de votre parcours d’investisseur.

Que vous soyez débutant ou déjà aguerri, il existe des approches adaptées à chaque profil et à chaque objectif.

Ce guide a pour ambition de vous donner toutes les clés pratiques pour comprendre l’immobilier, identifier les différentes options qui s’offrent à vous et surtout, réussir vos projets en limitant les erreurs classiques.

Il s’appuie directement sur mon expérience personnelle : de l’achat de ma première résidence principale – aujourd’hui transformée en investissement locatif – à la constitution et la gestion d’un parc immobilier structuré de plus de 19 lots. J’ai testé différentes stratégies, rencontré leurs avantages et leurs limites, et collaboré avec de nombreux acteurs du marché.

Pourquoi ce guide ? Parce qu’autour de moi, les deux mêmes questions reviennent toujours :

• “Est-ce vraiment le bon moment d’investir en immobilier ?”

• “Par où commencer concrètement ?”

Plutôt que d’apporter des réponses isolées, j’ai choisi de partager ici une synthèse claire, accessible et actionnable.

À travers Investee et ce Guide de l’investissement immobilier physique 2025, vous allez apprendre à poser les bonnes bases et à investir intelligemment, seul… mais bien accompagné.

Adieu aux fausses croyances sur l’immobilier

L’immobilier fait partie de ces sujets qui passionnent tout le monde. Parce qu’il est concret et proche de notre quotidien, chacun pense avoir son avis, son expérience, sa vérité.

Mais attention : cette proximité crée aussi son lot de mythes et d’idées reçues.

Résultat : certains hésitent à se lancer alors qu’ils en auraient les moyens, d’autres foncent tête baissée dans de mauvaises directions.

Chez Investee, on préfère mettre les choses à plat et redonner à l’immobilier ce qu’il est vraiment : un formidable outil de patrimoine, à condition de dépasser les fausses croyances.

L’immobilier n’est pas un revenu passif

On lit souvent que “l’immobilier, c’est du revenu passif”.

En réalité, c’est tout sauf passif.

Gérer un bien demande du temps, de l’énergie et parfois du stress : trouver des locataires, gérer les travaux, suivre la comptabilité, etc.

Pour que l’investissement devienne vraiment passif, il faut déléguer la gestion (agence, conciergerie, expert-comptable). Mais cette délégation a un coût, qui vient rogner la rentabilité. L’équilibre se trouve donc entre le confort que vous souhaitez et le rendement attendu.

Un CDI n’est pas obligatoire

Le CDI reste l’atout préféré des banques, car il rentre dans leurs cases et rassure les conseillers et les services des engagements.

Mais le CDI n’est pas une obligation.

Les entrepreneurs, professions libérales ou indépendants peuvent aussi investir, à condition de présenter 2 à 3 bilans solides.

Bref, le CDI est un raccourci, mais il n’est pas indispensable.

Gagner 100 000 € facilement en immobilier ? Faux rêve

Sur les réseaux sociaux notamment Instagram, on voit fleurir des promesses de gains rapides, notamment avec l’activité de marchand de biens qui est très à la mode en ce moment.

Oui, certains réussissent, mais c’est loin d’être facile : incertitudes, fiscalité spécifique, financement plus complexe, risques de chantier…

L’activité de marchands de biens est un véritable métier demandant des compétences, des process et une vraie appétence au risque.

Les locataires ne sont pas tous de mauvais payeurs

L’idée selon laquelle “les locataires ne paient jamais” est très exagérée.

En réalité, les impayés restent minoritaires. A titre d’exemple, sur mes 19 lots, je n’ai jamais eu d’impayés jusqu’à présent.

Avec une sélection rigoureuse des dossiers, une bonne assurance loyers impayés (GLI) ou une caution solidaire, on peut largement sécuriser ses revenus locatifs.

L’immobilier, ce n’est pas réservé aux riches

Certes, avoir un apport aide à démarrer.

Mais l’immobilier est l’un des rares leviers qui permet à une personne aux revenus modestes ou moyens de se constituer un patrimoine solide grâce à l’effet de levier du crédit.

Beaucoup d’investisseurs immobiliers ont commencé sans fortune familiale.

On peut dépasser les 35 % d’endettement

Beaucoup pensent qu’au-delà de 35 % d’endettement, les banques refusent systématiquement l’octroi d’un financement.

C’est faux. Il y a plusieurs techniques ou moyens permettant de dépasser ce taux.

Avec une SCI à l’IS, un crédit hypothécaire ou un montage adapté, certains établissements acceptent d’aller à 40-45 % d’endettement de manière parfaitement légale. Encore une fois, tout dépend du profil et de la façon dont est présenté le dossier.

La pierre, c’est du 100 % sûr ?

Aucun investissement n’est totalement sûr, et l’immobilier n’échappe pas à cette règle.

Un bien immobilier peut perdre de la valeur, rester vacant ou coûter plus cher que prévu en entretien.

En revanche, en France, ce qui est sûr est le manque de logements.

Ce manque de logements reste structurel, ce qui fait de l’immobilier un actif tangible, rassurant et porteur sur le long terme.

La résidence principale est un passif ? Pas si simple

Certains répètent (souvent des vendeurs de formations) que “la résidence principale est un passif”.

C’est faux.

Se loger est un besoin essentiel, et posséder son logement permet d’éliminer un loyer qui aurait pesé à vie sur vos finances.

Au-delà du débat comptable, la résidence principale reste souvent la première marche vers l’indépendance patrimoniale. Vous serez ravi d’être propriétaire au passage à la retraite !

Faut-il acheter du locatif avant sa résidence principale ?

Le choix entre acheter un bien locatif avant sa résidence principale dépend avant tout de votre situation personnelle.

Dans certains cas, acheter sa résidence principale est une sécurité et un point d’ancrage.

Dans d’autres, privilégier le locatif permet de se constituer plus rapidement un patrimoine.

Il n’y a pas de vérité universelle, chaque cas est particulier.

Il faut payer une formation hors de prix pour réussir ?

Se former est indispensable, mais méfiez-vous des formations miracles à plusieurs milliers d’euros vendues sur les réseaux. La vraie compétence vient surtout de l’expérience de terrain. Les connaissances théoriques sont utiles, mais elles doivent être rapidement confrontées à la pratique.

Acheter et louer = bénéfices garantis ?

Pas forcément.

Un bien mal acheté (prix trop élevé, emplacement médiocre, fiscalité défavorable) peut générer du cash-flow négatif et vous coûter cher chaque mois.

L’analyse en amont est déterminante pour tenter de réduire ces risques au maximum.

La location courte durée rend riche du jour au lendemain ?

La location courte durée (Airbnb, Booking…) peut booster la rentabilité de son ou ses biens immobiliers, mais elle demande une gestion intensive (ménage, check-in, fiscalité spécifique). Même en délégant au maximum, déléguer coûte cher, et la réglementation se durcit dans de nombreuses villes.

C’est une stratégie à envisager, mais ce n’est aboutement pas une martingale.

Le cash-flow = liberté financière ?

Le cash-flow est un terme à la mode.

Si vous vous intéressez à l’investissement en immobilier, vous allez le voir et revoir et à toutes les sauces.

Mais le cash-flow n’est qu’un flux de trésorerie, il ne suffit pas à garantir votre indépendance financière, loin de là.

Être “rentier” ne se décrète pas avec 200 € de cash-flow positif. On est pas rentier en cash-flow.

Devenir “rentier”, c’est une stratégie patrimoniale globale, basée sur l’effet cumulé de vos investissements, la diversification et la régularité.

Être riche avec 1 ou 2 biens ? Illusion

Posséder un ou deux biens immobiliers est un excellent début, mais cela ne suffit pas à être indépendant financièrement.

La richesse en immobilier repose sur la répétition des investissements, la diversification des stratégies et une vision long terme.

Les bonnes raisons et les avantages d’investir dans l’immobilier physique en 2025 ?

L’immobilier physique est un levier pour s’enrichir

L’immobilier physique est un levier puissant pour se constituer un patrimoine. Pourquoi ? Tout simplement parce que c’est l’un des rares actifs que vous pouvez acheter… à crédit !

Imaginez : vous n’avez pas besoin d’économiser pendant des années pour investir.

Grâce au financement bancaire, vous pouvez acquérir un bien dès aujourd’hui et commencer à construire votre patrimoine, même avec un apport limité. Peu d’actifs permettent de profiter d’un tel effet de levier.

Concrètement, cela signifie que vous pouvez devenir propriétaire d’un bien dont la valeur dépasse largement votre capacité d’épargne immédiate. Vous remboursez ensuite votre crédit grâce aux loyers perçus ou à vos revenus personnels. Cette capacité à mobiliser de l’argent que vous n’avez pas encore gagné est ce qui rend l’immobilier particulièrement attractif.

Un outil d’ascension sociale

Pour moi, hormis la création, le développement et la cession d’entreprise, l’immobilier est probablement le seul actif qui permet à une personne issue d’un milieu modeste de développer un patrimoine conséquent, voire de devenir riche.

Ce n’est pas par hasard que l’immobilier est l’un des placements préférés des Français.

Que vous soyez au début de votre parcours d’investisseur ou déjà aguerri, l’immobilier reste un pilier essentiel pour diversifier, sécuriser ou développer vos avoirs.

C’est un actif tangible, concret, qui vous donne la satisfaction de posséder quelque chose de réel et de durable.

Les raisons et les avantages spécifiques d’investir dans l’immobilier physique par rapport à d’autres classes d’actifs sont nombreuses

• L’effet de levier du crédit : investir dans l’immobilier avec un crédit est plus accessible que de constituer un portefeuille boursier d’envergure. Vous utilisez l’argent de la banque pour vous enrichir à long terme.

• Des revenus passifs et réguliers : les loyers tombent tous les mois et peuvent couvrir tout ou partie du crédit. Et en période d’inflation, ils peuvent même être réévalués à la hausse.

• La stabilité et la valorisation à long terme : les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur sur le long terme.

• • Un actif tangible : vous possédez quelque chose de concret, que vous pouvez toucher, visiter, rénover. C’est rassurant, surtout quand les marchés financiers dévissent.

• • La diversification du patrimoine : en cas de crise financière, posséder de l’immobilier peut vous protéger.

• • Des avantages fiscaux : selon le type de bien et de montage (Pinel, LMNP, SCI à l’IS), vous pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.

• La possibilité de transmettre un patrimoine : contrairement à d’autres placements financiers, l’immobilier est souvent plus facile à transmettre à ses enfants grâce aux stratégies de démembrement, de SCI familiale ou de parts de SCPI.

L’immobilier, une valeur refuge face à l’incertitude économique en 2025

L’immobilier, c’est un peu comme un ancrage en pleine tempête.

Depuis toujours, il est perçu comme un investissement sûr, particulièrement en période d’instabilité économique.

Quand tout semble bouger autour de vous – inflation, volatilité des marchés financiers, incertitude politique – la pierre reste, elle, bien ancrée.

En 2025, ce constat est plus vrai que jamais. Les marchés financiers continuent de jouer aux montagnes russes, l’inflation pèse toujours sur notre pouvoir d’achat, et surtout le fiasco politique en France continue jour après jour.

Dans ce contexte, de nombreux épargnants se tournent vers l’immobilier pour sécuriser leur patrimoine et bénéficier de revenus réguliers grâce aux loyers.

Posséder un bien, c’est détenir quelque chose de tangible, concret, qui répond à un besoin fondamental : se loger.

Les tendances du marché immobilier en 2025

Pour investir sereinement, il est essentiel de comprendre les dynamiques du marché actuel.

Et en 2025, quelques tendances se dessinent déjà :

• • Des taux d’intérêt élevés : oui, emprunter coûte plus cher qu’il y a quelques années. Mais cela ne veut pas dire que c’est impossible ! Il faut simplement bien optimiser son financement. N’hésitez pas à comparer les offres entre établissements ou à s’adresser à un courtier immobilier pour trouver la meilleure solution.

• • Une demande locative soutenue : les grandes agglomérations et les villes moyennes bien desservies continuent d’attirer. Que ce soit pour des raisons professionnelles ou de qualité de vie, les locataires cherchent toujours des logements bien placés.

• • L’essor de l’immobilier écologique : les nouvelles normes énergétiques poussent de plus en plus d’investisseurs à se tourner vers des biens performants sur le plan énergétique. Investir dans du neuf ou rénover un bien ancien pour le rendre plus économe peut s’avérer judicieux.

Comprendre l’immobilier physique

Qu’est-ce que l’immobilier physique ?

L’immobilier physique, c’est l’investissement dans des biens palpables.

L’immobilier physique, c’est tout simplement le fait d’acheter et de posséder des biens immobiliers : une maison, un appartement, un immeuble de rapport, un local commercial ou un terrain.

Concrètement, c’est l’investissement dans des biens palpables et réels que vous pouvez visiter, aménager, rénover et habiter.

Ce type d’investissement est souvent perçu comme une valeur refuge. En possédant un bien immobilier, vous détenez un actif tangible qui répond à un usage pratique et un besoin primaire pour chaque être humain : se loger (ou le mettre en location).

Quelles différences avec l’immobilier papier ?

L’immobilier papier, quant à lui, est une forme d’investissement indirecte.

Plus passif, plutôt que de posséder un bien en propre, il consiste à détenir des parts d’une société ou d’un fonds qui gère un portefeuille immobilier.

Parmi les exemples les plus connus et les plus courants pour l’immobilier papier, on trouve :

• • L’ancien permet souvent d’acheter moins cher au mètre carré, avec un potentiel de valorisation après travaux et une localisation plus centrale.

• Le neuf offre des biens clé en main, avec peu de travaux, des frais de notaire réduits et des avantages fiscaux (Pinel, exonération de taxe foncière temporaire…).
  Le choix dépend de votre profil. Si vous aimez optimiser et rénover, l’ancien est idéal. Si vous cherchez la simplicité et la sérénité, le neuf est une bonne option.

Immobilier physique ou papier : comment choisir ?

• • L’immobilier physique (appartements, immeubles, maisons) est tangible et permet un effet de levier puissant grâce au crédit. Mais il demande du temps, de la gestion et parfois des travaux.

• L’immobilier papier (SCPI, REIT, crowdfunding, immobilier fractionné) est beaucoup plus passif : vous déléguez tout à des professionnels, mais vous perdez en contrôle direct et en effet de levier.Si vous voulez bâtir un patrimoine actif et que vous êtes prêt à vous investir un minimum, partez sur le physique. Si vous voulez diversifier et rester passif, le papier est une excellente alternative.

SCI ou achat en nom propre : que privilégier ?

• • L’achat en nom propre est simple et adapté pour un premier investissement. Le régime fiscal dépendra alors du mode de détention (nu ou meublé).

• La SCI à l’IS devient intéressante dès lors que vous gérez plusieurs biens, souhaitez amortir vos charges et capitaliser sur le long terme avec une fiscalité optimisée.Le choix dépend de votre projet et de votre horizon de détention. Beaucoup commencent en nom propre puis passent en SCI lorsqu’ils développent un parc immobilier.

Peut-on encore s’enrichir avec l’immobilier en 2025 ?

Oui, l’immobilier reste une formidable machine à enrichissement long terme. Mais il ne suffit plus d’acheter “n’importe quoi, n’importe où” comme il y a 20 ans.

En 2025, réussir en immobilier exige :

• • Une sélection rigoureuse des biens et des emplacements.

• • Un financement solide et optimisé.

• • Une gestion professionnelle (directe ou déléguée).

• • La capacité à s’adapter aux nouvelles règles fiscales et environnementales.

L’immobilier reste un pilier du patrimoine, mais il demande méthode, stratégie et accompagnement.

• • Emplacement : Privilégiez les zones attractives où la demande locative est forte.

• • Rentabilité : Calculez le rendement brut et net en tenant compte des charges et de la fiscalité.

• Gestion : Êtes-vous prêt à gérer les locataires ou souhaitez-vous déléguer à une agence ?

Immobilier physique : ancien ou neuf ?

Lorsqu’on parle d’investissement immobilier physique, la première question qui se pose est souvent : faut-il acheter dans l’ancien ou dans le neuf ?

La réponse dépend de votre budget, de votre stratégie patrimoniale et de vos attentes en termes de gestion, fiscalité et rentabilité.

En réalité, il n’existe pas de « meilleure » option universelle.

L’ancien et le neuf présentent chacun des avantages et des contraintes qu’il est essentiel de connaître pour faire le bon choix.

Immobilier ancien

L’immobilier ancien attire de nombreux investisseurs car il est plus accessible à l’achat et souvent situé dans des emplacements centraux et recherchés (cœurs de villes, quartiers historiques, zones déjà urbanisées).

Les atouts principaux de l’ancien :

• • Un prix au m² souvent inférieur à celui du neuf.

• • La possibilité de créer de la valeur ajoutée par les travaux (rénovation, division de lots, optimisation énergétique).

• • Une rentabilité locative généralement plus élevée, surtout si vous optez pour la location meublée (LMNP).

• • L’accès à des dispositifs fiscaux intéressants comme le déficit foncier ou l’amortissement en LMNP.

⚠️ Les points de vigilance :

• • Les frais de notaire sont plus élevés (environ 8 %).

• • Les travaux peuvent être coûteux (rénovation énergétique, mise aux normes électriques, plomberie).

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

L’ancien est parfait pour les investisseurs qui veulent maximiser leur rentabilité et qui sont prêts à consacrer du temps (parfois beaucoup !) au suivi des travaux et des rénovations.

👉 Mais si vous n’avez ni le temps ni l’expertise technique, pas de panique : des solutions existent.

L’investissement clé en main permet d’acheter dans l’ancien tout en étant accompagné par des spécialistes (recherche du bien, travaux, ameublement, mise en location). Une option idéale pour ceux qui veulent profiter du potentiel de l’ancien sans en subir toutes les contraintes.

Immobilier neuf

L’immobilier neuf séduit ceux qui veulent investir sans surprise au départ, avec une gestion simplifiée.

Les atouts principaux du neuf :

• • Aucun gros travaux à prévoir, tout est déjà aux normes (RT 2012, RE2020).

• • Des frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 8 %).

• • Des performances énergétiques excellentes, donc moins de charges pour le locataire et une meilleure attractivité.

• • L’accès à des avantages fiscaux comme la loi Pinel (jusqu’à fin 2024 pour les signatures, avec transition 2025) ou encore la TVA réduite dans certains cas.

⚠️ Les points de vigilance :

• • Le prix d’achat est plus élevé que dans l’ancien.

• • La rentabilité locative brute est généralement plus faible.

• • Le risque de surévaluation dans certaines zones (quartiers en construction, villes où l’offre neuve est abondante).

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

Le neuf est une excellente option pour les investisseurs qui souhaitent avant tout sécuriser leur placement, profiter de réductions fiscales immédiates et simplifier la gestion, quitte à accepter une rentabilité un peu plus modeste.

👉 Mais attention : les programmes neufs sont parfois surgonflés en prix, surtout lorsqu’ils sont vendus sous couvert de dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel). Dans certains cas, la moins-value à la revente a même effacé tout le gain fiscal obtenu…

Un autre point de vigilance : la revente groupée. En fin de période d’engagement fiscal (souvent 9 ans en Pinel), de nombreux propriétaires décident de remettre en vente au même moment leur appartement dans la même résidence. Résultat : une offre abondante, des prix sous pression et une liquidité plus compliquée.

Mon conseil : si vous investissez dans le neuf, soyez très attentif au prix d’achat, privilégiez les emplacements solides et considérez le dispositif fiscal comme un bonus, pas comme l’argument principal d’achat.

Tableau comparatif entre l’immobilier ancien et l’immobilier neuf

Pour y voir plus clair, voici un tableau qui résume les forces et faiblesses des deux options :

Critère	Immobilier Ancien	Immobilier Neuf
Prix d’achat	Moins cher, mais souvent des travaux à prévoir	Plus cher, mais déjà aux normes
Travaux	Fréquents (rénovation, mise aux normes)	Aucun ou très limités
Frais de notaire	Environ 8 % du prix d’achat	Réduits à 2-3 %
Avantages fiscaux	Déficit foncier, LMNP, amortissements	Loi Pinel, TVA réduite, exonérations temporaires
Rentabilité locative	Souvent plus élevée (notamment en LMNP)	Plus faible mais loyers stables
Valorisation à long terme	Forte dans les centres-villes	Plus progressive, liée au développement du quartier
Performance énergétique	Peut nécessiter une rénovation énergétique	Normes récentes → économies d’énergie
Gestion locative	Plus exigeante (entretien, réparations)	Plus simple, moins de mauvaises surprises

Se former pour bien investir en immobilier

Investir, ça s’apprend !

Mais contrairement aux idées reçues et à votre fil Instagram, vous n’avez pas besoin de dépenser des milliers d’euros dans des formations pour vous lancer dans l’immobilier.

Avec un peu de curiosité et de détermination, vous pouvez acquérir toutes les connaissances nécessaires… gratuitement !

L’accès à l’information : un vrai atout

Aujourd’hui, se former en immobilier n’a jamais été aussi facile. Vous avez accès à une multitude de ressources en ligne, sans même sortir de chez vous. Livres, blogs, podcasts, vidéos YouTube… Le plus difficile est parfois de faire le tri !

Pourquoi payer des formations coûteuses alors que tant de contenus gratuits existent ?

Bien sûr, certaines formations payantes peuvent être intéressantes, mais méfiez-vous des promesses de rentabilité rapide et facile tenues depuis Dubai ou sous un parasol.

L’important, c’est de vous construire un savoir solide, à votre rythme, en vous basant sur des sources fiables.

Les bonnes ressources pour se former gratuitement

Les chaînes YouTube spécialisées :

Certaines chaînes proposent des heures et des heures de contenu de qualité, sans rien vous demander en retour.

Pour ne pas la citer, la chaîne VDV est un excellent exemple, avec des vidéos claires et pédagogiques sur l’immobilier.

Cliquez sur le lien et parcourez ses 162 vidéos : LA FIN DES RENTIERS IMMOBILIERS À CASH FLOW. ANALYSE ET SOLUTIONS. FIN DU GAME POUR LES FORMATEURS

Les livres sur l’investissement :

De nombreux auteurs partagent leurs expériences et stratégies d’investissement. Ces ouvrages permettent d’acquérir des bases solides avant de passer à l’action.

Les blogs et sites spécialisés :

C’est exactement ce que propose Investee ! Des articles complets et gratuits pour vous aider à comprendre les mécanismes de l’investissement immobilier.

Ne vous lancez pas à l’aveugle : inspirez-vous des autres pour réussir plus vite !

En immobilier, l’expérience des autres vaut de l’or. Chaque parcours est une mine d’enseignements : erreurs à éviter, stratégies qui fonctionnent, astuces pour optimiser un financement ou encore manières de structurer un projet.

👉 Vous n’êtes pas seul dans cette aventure. De nombreux investisseurs partagent leurs réussites et leurs galères. Les écouter, c’est gagner du temps et éviter des pièges.

Par exemple, les plateformes de crowdfunding immobilier ou d’immobilier fractionné publient régulièrement des dossiers de financement complets. Ces documents vous montrent concrètement comment un projet est présenté à une banque, comment les chiffres sont montés, et quelles stratégies sont mises en place pour négocier de bonnes conditions.

De mon côté, j’ai eu la chance unique dans ma carrière bancaire de rencontrer des clients issus de tous horizons. L’un des plus grands privilèges de ce métier, c’est justement de côtoyer des personnes qu’on n’aurait peut-être jamais croisées dans un autre contexte.

Au fil de ces rencontres, j’ai vu passer des dizaines de projets immobiliers et j’ai découvert des investisseurs incroyablement structurés : certains ont enchaîné les acquisitions, se sont associés pour mutualiser les risques, ont créé leurs propres foncières privées et sont passés de 5 à 10, puis à 50 voire 100 lots.

💡 Ces parcours sont extrêmement inspirants. Ils montrent que, avec méthode et vision, il est possible de bâtir un patrimoine solide, même en partant de zéro.

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

Notez ce qui vous inspire dans les histoires des autres investisseurs, puis demandez-vous comment l’adapter à votre propre situation. Mais surtout, ne restez pas spectateur : passez à l’action !

Car c’est en vous formant sur le terrain que vous gagnerez en confiance et que vous construirez vos propres réussites.

Comment réduire les risques liés à l’investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier, c’est passionnant… mais cela comporte aussi des risques. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de bien préparer son projet et d’anticiper les imprévus. Heureusement, avec quelques bonnes pratiques et un peu d’organisation, vous pouvez considérablement réduire ces risques et investir sereinement.

Se faire accompagner par des experts : un gain de temps et de sécurité

Personne n’est expert en tout, et c’est tout à fait normal ! Pour réussir dans l’immobilier, il est primordial de vous entourer de professionnels qui vous aideront à sécuriser vos investissements et à éviter les erreurs coûteuses.

Les experts à privilégier :

• • Le courtier en prêt immobilier : Il vous aide à obtenir les meilleures conditions de financement, en comparant les offres des banques et en négociant pour vous. Par exemple, des partenaires comme Pretto vous accompagnent tout au long du montage financier.

• • Le comptable spécialisé : Il vous conseille sur le choix du statut fiscal (LMNP, SCI à l’IS, etc.) et vous aide à optimiser la gestion comptable et fiscale de vos biens. Les cabinets en ligne comme Comptastar sont d’un grand soutien pour simplifier la comptabilité immobilière.

• • Le gestionnaire locatif : Vous n’avez pas envie de gérer les locataires, les loyers et les réparations ? Un gestionnaire s’occupe de tout pour vous, moyennant des frais raisonnables.

• • L’assureur : Un contrat multirisque habitation et une garantie loyers impayés vous protègent en cas de sinistre ou de défaillance de paiement.

👉 Mon conseil : N’hésitez pas à déléguer les tâches pour lesquelles vous manquez de compétences ou de temps. Un expert vous coûte certes un peu d’argent, mais il vous en fera économiser beaucoup plus en évitant les erreurs et les mauvais choix.

Anticiper les frais et charges imprévus : être prévoyant, c’est être gagnant

L’immobilier, ce n’est pas juste acheter un bien et encaisser les loyers. De nombreux frais peuvent survenir en cours de route, et il vaut mieux les anticiper pour ne pas être pris au dépourvu.

Les charges récurrentes à prévoir :

• • Les charges de copropriété : Elles peuvent fluctuer, notamment en cas de travaux votés en assemblée générale.

• • Les frais d’entretien et de rénovation : Une chaudière à changer, un ravalement de façade… Ce sont des dépenses qu’il faut anticiper.

• • Les impôts locaux et la taxe foncière : Des montants qui varient en fonction de la localisation et de la politique municipale.

• • Les frais de gestion locative : Si vous déléguez la gestion, pensez à inclure ces coûts dans votre prévisionnel.

• • La vacance locative : Prévoyez toujours un petit matelas de sécurité pour couvrir les périodes sans locataire.

👉 Astuce : Pour éviter d’être pris au dépourvu, constituez un fonds de réserve équivalent à 3 à 6 mois de loyer. Ainsi, vous serez serein en cas de pépin.

Diversifier ses investissements : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier

L’une des règles d’or en investissement, c’est de diversifier ses placements pour limiter les risques. L’immobilier n’échappe pas à cette logique.

Pourquoi diversifier ?

Même si l’immobilier physique est généralement stable, il peut parfois se révéler risqué (baisse des prix, loyers impayés, vacance locative). Pour lisser ces risques, il est judicieux d’intégrer d’autres formes d’investissement immobilier, comme l’immobilier papier.

Les options de diversification :

• • Varier les types de biens : Un appartement en ville pour la location classique, un immeuble pour la colocation, une maison pour la location saisonnière…

• • Investir dans plusieurs villes : Ne misez pas tout sur une seule zone géographique. Une diversification géographique protège contre la baisse des prix locaux.

• • Inclure d’autres actifs : PEA, assurance-vie, obligations… Diversifiez au-delà de l’immobilier pour équilibrer votre portefeuille global.

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

Combiner immobilier physique et papier : Vous pouvez détenir un bien locatif tout en investissant dans des SCPI pour sécuriser des revenus complémentaires.

Pour vous lancer dans l’immobilier papier sans un gros capital, les SCPI et le crowdfunding immobilier sont de bonnes options. Vous profitez de rendements attractifs sans les contraintes de gestion.

Les alternatives à l’immobilier physique

L’immobilier physique reste une valeur sûre : un actif tangible, concret, qui rassure. Mais soyons réalistes : tout le monde n’a pas la capacité ou l’envie de mobiliser plusieurs centaines de milliers d’euros, ni de gérer des locataires, des travaux et les démarches administratives.

👉 La bonne nouvelle ? Vous pouvez tout de même investir dans l’immobilier… sans acheter de bien en direct. C’est ce qu’on appelle l’immobilier papier.

Avec l’immobilier papier, vous profitez des revenus et de la stabilité de la pierre, tout en déléguant intégralement la gestion à des professionnels. C’est une manière plus passive et plus accessible de se positionner sur cette classe d’actifs.

Parmi les solutions disponibles, on retrouve :

• • Les SCPI : pour investir dans un portefeuille immobilier diversifié et géré par une société de gestion.

• • Le crowdfunding immobilier : pour financer des projets de promotion à court terme, avec des rendements élevés.

• • L’immobilier fractionné : pour devenir copropriétaire d’actifs prestigieux ou locatifs avec quelques centaines d’euros.

• • Les SIIC et REIT (immobilier coté en Bourse) : pour investir dans de grandes foncières via un simple compte-titres ou PEA.

💡 L’idée clé : l’immobilier papier permet de diversifier vos placements, d’adapter votre budget et d’investir sans contraintes de gestion, tout en profitant des atouts de la pierre.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI, aussi appelées pierre-papier, existent depuis les années 60 et restent aujourd’hui l’un des placements immobiliers collectifs les plus populaires. Le principe est simple : vous achetez des parts d’une société qui détient un portefeuille diversifié de biens (bureaux, commerces, résidences, santé, logistique…). En échange, vous percevez une part des loyers proportionnelle à votre investissement.

👉 Concrètement, la SCPI vous permet de profiter des avantages de l’immobilier (rendement, stabilité, diversification) sans avoir à gérer vous-même la recherche de locataires, les travaux ou l’entretien.

Les avantages des SCPI :

• • Accessibilité : ticket d’entrée dès quelques milliers d’euros.

• • Rendement attractif : en moyenne 4 à 6 % par an selon les SCPI.

• • Diversification : vous investissez dans de nombreux biens répartis géographiquement et sectoriellement.

• • Gestion déléguée : une société de gestion professionnelle s’occupe de tout.

Les points de vigilance :

• • Frais élevés : frais de souscription importants (jusqu’à 10 %) et frais de gestion annuels.

• • Fiscalité : souvent lourde en France (revenus fonciers imposés au barème + prélèvements sociaux).

• • Liquidité limitée : la revente des parts peut prendre du temps.

• • Transparence relative : vous ne choisissez pas directement les biens détenus.

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

Privilégiez les SCPI avec un track record solide, une stratégie claire (santé, résidentiel, bureaux, logistique, Europe, etc.) et une gestion reconnue. C’est la meilleure façon de sécuriser votre investissement.

Découvrir notre guide complet sur les SCPI

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif) consiste à prêter de l’argent à un professionnel de l’immobilier (promoteur ou marchand de biens) pour financer un projet précis : construction, rénovation ou revente.

👉 Concrètement, vous n’êtes pas copropriétaire du bien. Vous agissez comme un créancier : le promoteur vous rembourse votre capital avec intérêts à la fin de l’opération.

Cela explique pourquoi, même si le bien prend de la valeur, vous ne touchez pas de plus-value.

En revanche, comme le risque est plus élevé que dans l’immobilier locatif classique, les rendements sont attractifs : en moyenne entre 8 % et 12 % sur des durées courtes, généralement 12 à 36 mois.

Les avantages du crowdfunding immobilier :

• • Ticket d’entrée accessible : souvent dès quelques centaines d’euros.

• • Durée d’investissement limitée : idéal si vous ne voulez pas bloquer vos fonds trop longtemps.

• • Rentabilité élevée : primes de risque qui justifient des rendements nettement supérieurs à l’épargne classique.

Les risques à garder en tête :

• • Risque de défaut : si le promoteur ne termine pas le projet, vous pouvez perdre votre mise.

• • Manque de liquidité : votre argent reste bloqué jusqu’au remboursement final.

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

Diversifiez vos placements en finançant plusieurs projets différents plutôt que de tout miser sur un seul. Cela permet de répartir les risques et de sécuriser vos chances de rendement.

Découvrir notre guide complet sur le crowdfunding immobilier

Immobilier fractionné

L’immobilier fractionné est une nouvelle manière d’investir : au lieu d’acheter seul un bien entier, vous devenez copropriétaire d’une fraction d’actif immobilier (immeuble, appartement, bureaux, commerces…) aux côtés d’autres investisseurs.

En contrepartie, vous percevez une part des loyers ainsi que des plus-values potentielles lors de la revente.

👉 Avec un ticket d’entrée accessible (souvent entre 100 € et 1 000 € seulement), ce modèle séduit de plus en plus d’épargnants. Les rendements moyens observés oscillent entre 6 % et 9 % nets selon les projets et les plateformes.

💡 Concrètement, c’est un peu comme devenir copropriétaire d’un appartement… sans avoir à gérer les locataires, les travaux ou la paperasse.

Les avantages de l’immobilier fractionné :

• • Ticket d’entrée ultra accessible : parfois dès quelques dizaines d’euros.

• • Gestion 100 % déléguée : la plateforme s’occupe de tout (location, entretien, fiscalité).

• • Accès à des biens diversifiés : logements résidentiels, bureaux, commerces, biens de prestige.

• • Revenus réguliers : perception de loyers proportionnels à votre investissement.

👤 L’avis de Paul, fondateur d’Investee

Privilégiez les plateformes sérieuses et réglementées par l’AMF, pour plus de transparence et de sécurité.

Découvrir notre guide complet sur l’immobilier fractionné

En conclusion : combinez sécurité et diversification

Investir dans l’immobilier physique, c’est miser sur la solidité d’un actif tangible, concret et rassurant. Mais pour construire un patrimoine équilibré et limiter les risques, il est souvent judicieux de diversifier vos approches :

• • Un peu d’immobilier physique pour générer des revenus réguliers et profiter de l’effet de levier du crédit.

• • Un peu d’immobilier papier (SCPI, crowdfunding, immobilier fractionné) pour ajouter de la souplesse et élargir vos horizons.

👉 Rappelez-vous : chaque projet est unique. Formez-vous, comparez, analysez les opportunités, puis lancez-vous avec méthode. C’est ainsi que vous prendrez des décisions éclairées et que vous poserez les bases de votre indépendance financière.

💡 Et si vous souhaitez approfondir, découvrez dès maintenant nos autres guides pratiques sur Investee pour explorer toutes les solutions d’investissement immobilier à votre portée.

FAQ sur l’immobilier